hoe addetra
splitsen
addetra amsterdam splitsen projectmanagement

FAQ's


Op deze pagina treft u veel gestelde vragen een antwoorden aan

 

Splitsen

 

Wat is splitsen?
Een pand kan bestaan uit meerdere woningen en/of bedrijfsruimten. Als u als eigenaar van zo'n pand de woningen of bedrijfsruimten afzonderlijk wilt verkopen, moet u het pand laten splitsen. > lees meer

Een pand kan bestaan uit meerdere woningen en/of bedrijfsruimten. Als u als eigenaar van zo'n pand de woningen of bedrijfsruimten afzonderlijk wilt verkopen, moet u het pand laten splitsen. Dat houdt in dat elke aparte woning of bedrijfsruimte een eigen registratienummer krijgt van het kadaster.
Als de grond onder het pand in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht gesplitst worden.

Splitsingsvergunning
Voor splitsing van een pand in woningen hebt u meestal een vergunning nodig van het stadsdeel. Of een splitsingsvergunning nodig is, hangt af van de ligging, het bouwjaar en de bestemming van het pand. In het algemeen geldt:
- Er is geen vergunning nodig voor het splitsen van panden met woningen gebouwd ná 1940.
- Er is meestal een vergunning nodig voor panden met woningen, gebouwd vóór 1940. Bovendien is in het grootste deel van Amsterdam splitsen van panden met woningen van vóór 1940 maar beperkt toegestaan.


Appartementsrechten en lidmaatschapsrechten
De meest gebruikelijke aanpak is splitsing in appartementsrechten. Appartementsrechten houden in dat de koper van een appartement eigenaar wordt van zijn aandeel in het gebouw.
Minder gebruikelijk is om het pand te splitsen in lidmaatschapsrechten. Hierbij wordt een coöperatieve vereniging opgericht die eigenaar en exploitant van het gebouw wordt.

Splitsen van panden van corporaties of van particuliere eigenaren
Er wordt onderscheid gemaakt tussen het splitsen van panden door particuliere eigenaren en door corporaties.
Juridisch is er geen verschil. Ook de kwaliteitsvoorwaarden zijn vrijwel gelijk. Er zijn wel andere verschillen.

Huurders
Als u als huurder in een te splitsen pand woont, blijft uw huurcontract gewoon geldig.




Wanneer is een splitsingsvergunning nodig?
Voor splitsing van een pand in afzonderlijk overdraagbare woningen hebt u meestal een vergunning nodig van het stadsdeel. Of een splitsingsvergunning nodig is, hangt vooral af van de ligging en het bouwjaar van het pand. > lees meer

Voor splitsing van een pand in woningen hebt u meestal een vergunning nodig van het stadsdeel. Of een splitsingsvergunning nodig is, hangt vooral af van de ligging en het bouwjaar van het pand.

U hebt altijd een vergunning nodig als:

het pand vóór 1940 gebouwd is én
het pand binnen het gebied ligt dat het bijgaande kaartje aangeeft (vastgesteld bij Koninklijk Besluit in 1977). Dit komt vrijwel overeen met het cirkelvormige gebied ten zuiden van het IJ binnen de ringweg A10 en ten noorden van het IJ tot de lijn Buiksloterdijk, Nieuwe Purmerweg,  Buikslotermeerdijk, Koedijkpad en Zuiderzeeweg én
u het pand in afzonderlijke appartements- of lidmaatschapsrechten wil splitsen.

U hebt geen vergunning nodig voor:

alle panden die na 1940 gebouwd zijn of die buiten het werkingsgebied van het splitsingsbeleid liggen (zie kaartje).
het splitsen van gebouwen die geen woonbestemming hebben én die u niet laat bewonen en ook in de toekomst niet wilt laten bewonen.
afsplitsing van een bedrijfsruimte in een pand waarbij u alle aanwezige woningen in één appartementsrecht onderbrengt. Let op: als er naast de bedrijfsruimte maar één woning in het pand is, moet u daarvoor wel een vergunning aanvragen.
voor gebouwen die eigendom zijn van een bestaande coöperatieve flatexploitatievereniging, waarbij de vereniging het eigendom splitst in evenveel appartementsrechten als lidmaatschapsrechten van de vereniging. Hierbij geldt wel als voorwaarde dat die lidmaatschapsrechten daadwerkelijk zijn uitgegeven.
een pand waarvoor het stadsdeel een zogenoemde Vernieuwbouwverklaring heeft afgegeven. Het pand moet dan feitelijk voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Alleen voor monumenten zijn op enkele punten uitzonderingen van deze nieuwbouweisen mogelijk.

Een splitsing van een pand waarvoor geen vergunning nodig is kunt u rechtstreeks met een notaris regelen.

Als het pand dat u wil splitsen op grond staat die in erfpacht is uitgegeven, moet ook de erfpacht worden gesplitst. 

Splitsing van de erfpacht moet u bij het stadsdeel aanvragen.



Wat is het verschillen tussen appartementsrechten en lidmaatschapsrechten?
Er zijn twee vormen van splitsen: splitsen in appartementsrechten en splitsen in lidmaatschapsrechten. Die laatste methode wordt steeds minder gebruikt. Wat is het verschil? > lees meer

Er zijn twee vormen van splitsen: splitsen in appartementsrechten en splitsen in lidmaatschapsrechten. Die laatste methode wordt steeds minder gebruikt. Wat is het verschil?
 
Splitsen in appartementsrechten
 
De meest gebruikelijke aanpak is splitsing in appartementsrechten. Bij deze vorm van splitsing wordt de koper van een appartement eigenaar (van zijn aandeel in het gebouw). De eigenaar kan zijn appartementsrecht weer verkopen.
 
In de notariële akte van splitsing worden de appartementen gespecificeerd. Ook vermeldt de akte in welke mate iedere appartementseigenaar zeggenschap heeft over onderhoud en beheer van het casco van het gebouw en de gemeenschappelijke voorzieningen. Dit bepaalt mede in welke mate een eigenaar in de kosten daarvan moet bijdragen. 
 
In de splitsingsakte staat ook dat een Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt opgericht die de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren behartigt.
 
Splitsen in lidmaatschapsrechten
 
Bij het splitsen van een pand kan ook een coöperatieve (flatexploitatie)vereniging worden opgericht. In dit geval wordt de vereniging eigenaar van het gebouw; dat wordt vastgelegd in de notariële akte van oprichting.
 
De vereniging geeft lidmaatschapsrechten uit, die kunnen worden verkocht. Aan het lidmaatschapsrecht is een gebruiksrecht verbonden: het recht om een privé-gedeelte te bewonen of te gebruiken. Leden van de coöperatieve vereniging hebben zeggenschap over onderhoud en beheer. Een lid dat zijn woning verkoopt, verkoopt het lidmaatschapsrecht. 
 
Deze wijze van splitsen raakt steeds meer in onbruik, omdat het lidmaatschapsrecht van een coöperatieve vereniging juridische nadelen heeft vergeleken met het appartementsrecht.



Wat is een splitsingstekening?
Voor het splitsen van een registergoed is er een splitsingstekening benodigd, welke goedgekeurd dient te worden door het kadaster. Op een splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimten nauwkeurig aangegeven. Zodat juridisch de grens tussen de verschillende appartementsrechten en gemeenschappelijke ruimten vastgelegd wordt.

Wat is een splitsingsakte?
De splitsing in appartementsrechten vindt plaats door middel van een notariële splitsingsakte, die ingeschreven wordt in de openbare registers (art. 109 BW).
> lees meer


De splitsing in appartementsrechten vindt plaats door middel van een notariële splitsingsakte, die ingeschreven wordt in de openbare registers (art. 109 BW).
De splitsingsakte is dus het juridisch fundament van het appartementencomplex.

 
In de splitsingsakte staat onder andere het volgende vermeld:
een nauwkeurige omschrijving van het gebouw;
een omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten;
een omschrijving van het aandeel, dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw, de zgn. breukdelen;
de oppervlakte of de waarde van het appartement dient meestal als basis voor de grote van het aandeel. De breukdelen geven de eigendomsverhoudingen aan tussen de verschillende appartementsrechten en bepalen voorts het aantal stemmen dat elke appartementseigenaar op een vergadering kan uitbrengen. Voorts worden de breukdelen vaak gehanteerd als verdeelsleutel bij de vaststelling van een ieders bijdrage in de kosten;
een omschrijving van een splitsingsreglement met verwijzing naar een modelreglement;
een omschrijving van eventuele uitzonderingen of aanvullingen op het bepaalde in een model splitsingsreglement;
de oprichting van de Vereniging van Eigenaars waarvan elke nieuwe appartementseigenaar bij de wet automatisch lid wordt.
   
De splitsingsakte bevat het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement kan men zien als het totaal van spelregels die gelden voor de VvE.






Wat zijn de kosten van een splitsing?

Wat de kosten zijn van een splitsing is erg afhankelijk van de situatie. Om meer helderheid te krijgen over de kosten kunt u contact met ons opnemen.

Hoe kom ik er achter of mijn pand gesplitst kan worden?
Om te kunnen bepalen of uw pand gesplitst kan worden zijn er een aantal zaken die uitgezocht dienen te worden. We kunnen voor u een Quickscan opstellen om helderheid te krijgen over de mogelijkheden van uw pand.

Zijn er ook bouwkundige eisen voor het splitsen?
Ja, er zijn bouwkundige eisen opgesteld door de gemeente. DIt zijn de zogenaamde Kwaliteitseisen. Het stadsdeel verleent pas een vergunning als het pand aan de kwaliteitseisen voldoet.

Kan ik bij Addetra ook afzonderlijke diensten afnemen voor het splitsen?
Ja, dat kan zeker. Te denken valt aan een huurpuntentelling, een bouwkundige rapportage, de splitsingstekening etc. Neem contact met ons op voor meer informatie.


Vergunningen

Wat is een omgevingsvergunning?
Met de omgevingsvergunning is de aanvraag voor vergunningen om te kunnen bouwen simpeler geworden. Voorheen moest u nog voor verschillende vergunningen, zoals bouwvergunningen en milieuvergunningen, bij verschillende overheidsinstanties zijn. > lees meer


Met de omgevingsvergunning is de aanvraag voor vergunningen om te kunnen bouwen simpeler geworden. Voorheen moest u nog voor verschillende vergunningen, zoals bouwvergunningen en milieuvergunningen, bij verschillende overheidsinstanties zijn. Al die vergunningen zijn per 1 oktober 2010 gebundeld in 1 vergunning: de omgevingsvergunning.
 
Vergunningen binnen de omgevingsvergunning
De vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu zijn opgenomen in de omgevingsvergunning. Dat zijn onder andere de:
milieuvergunningen;
bouwvergunningen;
sloopvergunningen;
monumentenvergunning;
huisvestingsvergunning;
gebruiksvergunning;
afvalbeschikking.
In de omgevingsvergunning zijn ook wetten gebundeld van andere ministeries en verordeningen van provincies, gemeenten en waterschappen.
 
Ontheffingen en toestemmingsvereisten ook in omgevingsvergunning
Naast de verschillende vergunningen zijn ook de ontheffingen en andere zogenaamde toestemmingsvereisten (zaken die in orde moeten zijn voor u kunt verbouwen) zo veel mogelijk samengevoegd in de omgevingsvergunning. Ook voor het in beroep gaan tegen een besluit over de vergunningverlening geldt 1 beroepsprocedure.
 
Eén loket voor omgevingsvergunning
Alle aanvragen dient u in bij 1 loket. Het loket is bij de gemeente, omdat de plaats van de activiteit waarvoor een vergunning wordt aangevraagd bepalend is.
 
Wabo
De wet die invoering van de omgevingsvergunning regelt, heet de Invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
 
Meer informatie omgevingsvergunning
Voor meer informatie over de omgevingsvergunning kunt u terecht bij uw eigen gemeente. De gemeente is ook aanspreekpunt voor bedrijven met vragen over een aanvraag, melding of vergunning. Overheden met specifieke vragen over de invoering van de omgevingsvergunning kunnen contact opnemen met de Helpdesk Omgevingsvergunning.




Wat is samenvoegen, woningonttrekking en omzetting?
Voor het samenvoegen of omzetten of onttrekken van een woning aan de woningvoorraad is een vergunning nodig. Deze vergunning moet u aanvragen bij het stadsdeel waarin de desbetreffende woning(en) is gelegen. > lees meer

Voor het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad is een vergunning nodig. Deze vergunning moet u aanvragen bij het stadsdeel waarin de te onttrekken woning is gelegen.
 
Bij woningonttrekking kan het gaan om:
het omzetten van een woning in een bedrijfsruimte;
het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte (zoals kamerverhuur);
het samenvoegen van woningen.
Voor de gehele stad is door B&W centraal beleid vastgesteld in de "Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en –omzetting". Deze regels geven het kader aan waarbinnen de stadsdelen het beleid uitvoeren. De stadsdelen verstrekken de vergunning en kunnen hier voorwaarden aan verbinden, zoals bijvoorbeeld het eisen van financiële compensatie.
 
Wilt u meer weten over woningonttrekking, informeert u dan bij het desbetreffende stadsdeel of neem contact met ons op.


Wanneer kan ik samanvoegen?
Allereerst is de vraag of u een vergunning nodig heeft. Om te kunnen bepalen of u een vergunning nodig heeft, dient de situatie getoetst te worden aan onder andere het beleid. Dit kunnen we voor u doen door middel van een Quickscan.

Kan ik ook afzonderlijke diensten en producten voor een aanvraag afnemen?
Ja, dat kan zeker. Een opsomming van onze diensten en producten treft u aan in de rechter kolom op de pagina "vergunningen".


Projectmanagement

Kan Addetra ook een kosten- en batenanalyse opstellen?
Ja, dat kunnen we voor u realiseren. We kunnen een overzicht maken van alle kosten die bij u plannen horen en we zullen tevens onderzoek doen naar de opbrengsten. We hebben toegang tot diverse databases voor onze studie en we zullen de makelaar(s) raadplegen. Daarnaast beschikt Addetra over een ruime ervaring.

Kunnen de plannen ook eerst getoetst worden alvoren het vergunningentraject in te gaan?
Ja, dat kan zeker. We hebben hiervoor verschillende methodes. We kunnen bijvoorbeeld een voorinformatieverzoek of een beginselaanvraag in dienen. Daarnaast kan Addetra uw plannen toetsen aan het huidige beleid, de welstandscriteria en de bestemming.

Houden mijn plannen op als het niet binnen de bestemming pas?

Dat hoeft niet per definitie zo te zijn. We kunnen voor uw een vrijstellings- of wijzingsprocedure opstarten.

Verzorgen jullie ook bouwmanagement?

Naast het projectmanagement kunnen we ook zorgen voor een goed bouwmanagement. We hebben diverse samenwerkingsverbanden met bouwmanagementbureaus.

Welke makelaar kan ik het beste kiezen?

Afhankelijk van het soort project en de ligging, kunnen we voor u opzoek gaan naar de beste makelaar voor uw project.

Waarom een doelgroepenonderzoek?
Om voor een goede afzet te zorgen is het van groot belang om uw producten af te stemmen naar de vraag in de markt. Om die inzichtelijk te krijgen is het zeer verstandig om een doelgroepenonderzoek te laten uitvoeren.

Kan Addetra ook de verbouwing en/of renovatie van mijn woning verzorgen?

Addetra kan u begeleiden in het gehele traject. Graag maken we voor u een passend voorstel dat aansluit bij uw wensen en behoefte.

Wat voor een soort projecten kan Addetra begeleiden?
Dit kan zeer uiteenlopend zijn. Te denken valt aan nieuwbouwontwikkeling, herontwikkeling bestaande bouw en/of transformatie van een pand of object, renovatie en/verbouwing van uw woning of BOG.



PR & Communicatie

Verzorgt Addetra ook de marketing voor een bestaande woning?
Of het een nieuwbouwproject, bestaande bouwproject, een woning, een kantoor of winkel betreft, wij kunnen in alle gevallen voor u een goed marketingplan opzetten.

Waarom een marketingplan voor mijn woning?

Om uw woning goed in de markt te zetten is een goede marketing noodzakelijk. Naast de gebruikelijke "tools" kunnen we zorgen voor extra aandacht voor uw woning. Graag maken we voor u een passend voorstel dat aansluit bij uw wensen en behoefte en de behoefte vanuit de markt.

Wat wordt de huisstijl van mijn marketingplan?

Om de huisstijl te bepalen zullen we eerst een doelgroepenonderzoek doen om zodoende de stijl af te stemmen bij de smaak en interesses van de doelgroep(en).

Kan ik ook alleen een verkooptekening laten realiseren?
Ja, dat kan zeker, Alle diensten en producten die zijn opgesomd op de pagina "PR & Communicatie" kunt u ook afzonderlijk afnemen. Graag maken we voor u een passend voorstel dat aansluit bij uw wensen en behoefte.



facebook addetra
linkedin addetra
twitter addetra
contact addetra