Nieuwsbericht | 30/05/2022

Nieuwsbericht | 25/05/2022

Nieuwsbericht | 19/05/2022

De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, heeft zijn plannen bekendgemaakt om meer mensen aan een betaalbare woning te helpen. Mensen met een middeninkomen vallen nu tussen wal en schip en mensen met een laag inkomen houden na het betalen van de huur soms te weinig over om van te leven. Daarom moeten er meer betaalbare woningen gebouwd worden en wordt de middenhuursector gereguleerd. Huurders en kopers worden beter beschermd.


Minister de Jonge: 'Veel mensen kunnen geen betaalbare woning vinden of hebben te hoge woonlasten. Dat raakt aan de bestaanszekerheid van mensen. Daarom moeten er meer betaalbare woningen worden gebouwd, in het sociale segment maar zeker ook in het middensegment. En daarom reguleren we de middenhuur en worden huurders en kopers straks beter beschermd.'


Regulering middenhuur

Om huurwoningen voor middeninkomens betaalbaarder te maken, worden aanvangshuren in het middenhuursegment gereguleerd. Een deel van de woningen die nu in de vrije huursector valt, valt daardoor straks onder de gereguleerde middenhuur. Straks bepaalt het woningwaarderingstelsel (het puntensysteem) de huurprijs, zodat een huurder een eerlijke prijs betaalt,die past bij de kwaliteit van de woning. De exacte bovengrens van de regulering moet nog worden bepaald, maar komt tussen de 1.000 en 1.250 euro te liggen.


Het is belangrijk dat er voldoende aanbod aan middenhuur blijft en de regulering de bouw van middenhuurwoningen niet in de weg staat. Op dit moment wordt in drie gemeenten (Utrecht, Zwolle en Doetinchem) gekeken wat de effecten zijn van verschillende varianten van de regulering op onder andere de bouw van middenhuurwoningen. Op basis hiervan wordt de exacte vormgeving van de regulering bepaald, inclusief de bovengrens van de middenhuurregulering.


Veertig procent nieuwbouw voor middeninkomens

Er moet meer gebouwd worden voor midden- en lage inkomens. In het programma Woningbouw is aangekondigd dat er tot en met 2030 900.000 woningen gebouwd moeten worden. We streven regionaal na dat bijna veertig procent (350.000 woningen) van deze nieuw te bouwen woningen betaalbare koop of middenhuurwoningen zijn.

Het vergroten van het aanbod leidt ook tot een verbetering van de positie van koopstarters. Zij krijgen een extra duwtje in de rug door de inzet van goedwerkendeen nieuwe verkoopoplossingen. Door een handreiking aan gemeenten, ontwikkelaars en corporaties te doen, kan het gebruik van verkoopoplossingen zoals KoopStart een impuls krijgen en leiden tot meer betaalbare koopwoningen. Met de introductie van een huisvestingsvergunning kunnen gemeenten bovendien betaalbare koopwoningen toewijzen aan mensen met een middeninkomen.


Een woning die past bij het inkomen

Een deel van de mensen met een laag inkomen zijn een te groot deel van hun inkomen kwijt aan de huur. Te hoge woonlasten worden aangepakt door huurstijgingen te beperken en door mensen een woning toe te wijzen die bij het inkomen past. Voor mensen met een laag inkomen verlagen we de huren. Hogere inkomens die in een goedkope sociale huurwoning wonen, kunnen een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen.

Met Aedes, VNG en IPO worden prestatieafspraken gemaakt over onder andere de bouw en verduurzaming van woningen. Een nieuw Sociaal Huurakkoord met Aedes en de Woonbond over onder andere de jaarlijks maximaal toegestane huurverhoging wordt onderdeel van deze afspraken.


Vereenvoudiging huurtoeslag

De afgelopen jaren is duidelijk geworden dat het toeslagenstelsel voor een deel van de mensen onzekerheid met zich meebrengt. We zetten daarom stevig in op het vereenvoudigen van de huurtoeslag.

Hiervoor worden onder andere genormeerde huren ingevoerd. De hoogte van de huurtoeslag is daarmee niet meer afhankelijk van de feitelijke huurprijs, maar gaat uit van een vast, genormeerd huurbedrag. Afhankelijk van het inkomen betalen mensen een eigen bijdrage, die van dit genormeerd huurbedrag af wordt getrokken. Wat overblijft is de te ontvangen huurtoeslag.

De maximale huurgrens wordt geschrapt. Zo kunnen meer huurders huurtoeslag krijgen. Daarnaast wordt de leeftijdsgrens voor jongeren verlaagd van 23 jaar naar 21 jaar en vervalt de bijdrage aan de subsidiabele servicekosten.

Eind 2022 moet het wetsvoorstel klaar zijn en moet vanaf 2024 ingaan. De genormeerde huren worden geleidelijk ingevoerd over een periode van vijf jaar.


Betere bescherming koper en huurder

Kopers en huurders moeten goed beschermd worden. Er komt een landelijke norm om op een goede en verantwoordelijke manier met huurders om te gaan. Gemeenten kunnen inzetten op verbeterde huurprijsbescherming via gebiedsgerichte verhuurvergunningen met de voorwaarde dat de maximale huurprijzen worden gerespecteerd. Als vervolgstap moet het landelijk de norm worden dat verhuurders in de gereguleerde sector de maximale huurprijs van het woningwaarderingstelsel respecteren. Bij het kopen van een woning wordt certificering van het biedproces, en daarmee het gebruik van een (bied)logboek door makelaars, wettelijk verplicht. Daardoor wordt het koopproces transparanter en is er minder ruimte voor makelaars om niet integer te handelen.

WWS, splitsen, splitsingsvergunning

Aan de alsmaar fors stijgende woningprijzen kan dit jaar een einde komen. Een daling op maandbasis is zelfs mogelijk, schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in een dinsdag verschenen rapport over risico's in het financiële stelsel.


Een daling van de huizenprijzen is vooral mogelijk als de hypotheekrente blijft stijgen, waardoor de financiering van een woning duurder wordt.


In eerdere ramingen van het CPB werd uitgegaan van verdere prijsstijgingen in 2022, maar wel kleinere stijgingen dan in 2021. Het omslagpunt naar een daling laat zich moeilijk voorspellen, benadrukt het Centraal Planbureau.

Naast de rentestijging is ook de kans op een krimp van de Nederlandse economie, een recessie, een mogelijke aanleiding voor een daling van woningprijzen.


Dalende huizenprijzen worden niet per se als risico gezien bij het CPB. Integendeel, een correctie is juist gezond na onafgebroken jaren van prijsstijgingen sinds 2013.


Dat was het einde van de financiële crisis van 2008. Tussen 2008 en 2013 daalden de huizenprijzen met ongeveer 20 procent. Zo'n daling wordt nu niet verwacht, al is het maar omdat de woningmarkt er sindsdien beter voor staat. Zo is er een aflossingsplicht en zijn de leennormen strenger geworden.


Wel problemen als huizen onder water staan

Een deel van de huiseigenaren komt in de problemen als hun woning 'onder water' komt te staan. In dat geval is de hypotheek hoger dan de waarde van de woning.


Als de woningprijzen met een vijfde dalen, komt 23 procent van de woningen onder water te staan en heeft 14 procent van de huizenbezitters niet genoeg financiële middelen om de restschuld op te vangen, becijferde het CPB. Als de woningprijzen met 10 procent dalen, komt 7 procent in de problemen bij een mogelijke restschuld. Daarbij moet worden aangetekend dat zo'n restschuld alleen ontstaat als de woning wordt verkocht.


Banken lopen weinig risico bij forse prijsdaling

Banken, voor wie de hypotheekportefeuille zeer belangrijk zijn, lopen weinig risico als de huizenprijzen fors dalen, schrijft het CPB. Het aandeel wanbetalers is van oudsher klein in Nederland en een deel van de risico's worden door de overheid opgevangen via de Nationale Hypotheek Garantie.


Maandag bleek maar weer eens hoe hard de huizenprijzen omhoog blijven schieten. In april was de stijging gemiddeld 19,7 procent ten opzichte van een jaar eerder, meldden het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.


Wel zwakt de stijging de laatste maanden steeds verder af en lijkt er inmiddels sprake van stabilisatie.

De huren in de regio Amsterdam gaan gemiddeld met ruim 700 euro omlaag als de kabinetsplannen voor huurregulering doorgaan. Dat blijkt uit een eerdere analyse van onderzoeksbureau Rigo voor de Metropoolregio Amsterdam. De huur van bijna de helft van de vrijehuursectorwoningen zakt onder de 1.000 euro. Nu ligt de vraaghuur van 80 procent van aangeboden huurwoningen boven de 1.500 euro.

Minister De Jonge wil in 2024 de huren van veel woningen gaan reguleren: “Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip; of ze kunnen geen woning vinden of ze hebben te hoge woonlasten. Daarom reguleren wij de middenhuur en proberen we het aanbod te vergroten”, aldus de minister De Jonge bij de presentatie van het programma Betaalbaar Wonen.


Puntenstelsel wordt leidend

In zijn voorstel bepaalt straks het woningwaarderingstelsel (WWS of 'puntenstelsel') voor veel meer woningen de maximale huurprijs.Nu ligt de liberaliseringsgrens op 144 punten (763 euro). Daarboven mag een verhuurder vragen wat de spreekwoordelijke 'gek ervoor geeft'. Het kabinet wil de grens voor regulering opschuiven naar 187 à 232 punten, oftewel 1.000 à 1.250 euro.

De gevolgen voor de prijsvorming in het vrijehuursegment zijn ingrijpend. Hoe ingrijpend valt af te leiden uit een eerdere analyse van bureau Rigo uit januari 2021. Rigo becijferde toen dat bij een verhoging van de liberalisatiegrens naar 1.000 euro de huur van bijna de helft vrijesectorwoningen zakt onder de 1.000 euro (nu 2% van het aanbod). De gemiddelde huurprijs van deze woningen zou daardoor met ruim 700 euro dalen. Bovendien kunnen er veel minder sociale huurwoningen worden geliberaliseerd: ruim 80 procent van de huidige sociale huurvoorraad houdt bij nieuwe verhuring een gereguleerde huur. Nu kan tweederde van de sociale huurwoningen in de MRA (en daarbinnen met name in Amsterdam) bij mutatie worden geliberaliseerd.
De effecten zijn waarschijnlijk nog groter omdat de gegevens waarop Rigo zich baseert inmiddels enigszins gedateerd zijn. Sindsdien zijn de vrijsectorhuren verder gestegen. Bovendien zal door een wetswijziging in 2024 de WOZ een kleinere invloed hebben op het aantal punten (WOZ-factor begrenzing op 33% totaal aantal punten). Het dempende effect op de huren wordt kortom nog groter. En de reikwijdte van de ingreep wordt nog groter als De Jonge de regulering doortrekt naar 232 punten (€1.250).


Doodsteek voor buy-to-let

Het kabinet wil de huurregulering per 2024 invoeren. Nog onduidelijk is of De Jonge ook bestaande huurcontracten onder het nieuwe huurregime wil laten vallen. Dat ligt juridisch moeilijk. Maar ook als de regulering alleen nieuwe huurcontracten betreft, zijn de gevolgen voor de woonsector ingrijpend: wonen wordt een stuk betaalbaarder terwijl het rendement op woningverhuur omgekeerd evenredig afneemt.

Een te verwachten gevolg daarvan is dat beleggers woningen gaan verkopen. Met particuliere verhuurders die woningen hebben gekocht (buy-to-let) of aangehouden (leave-to-let) om als beleggingsobject te verhuren, heeft De Jonge weinig clementie: "Het hele fenomeen buy-to-let, het opkopen van huizen om te verhuren voor veel te hoge prijzen, dat moet echt stoppen." Dat er meer woningen weer een eigenaar-bewoner krijgen ziet hij niet als een ongunstig neveneffect. De koopmarkt is immers erg krap en er zijn de afgelopen jaren tienduizenden koopwoningen 'omgekat' naar huur.
Maar de minister zal de institutionele beleggers - de bouwende partijen - te vriend moeten houden voor het realiseren van zijn nieuwbouwambities. De Jonge: "Als de pensioenfondsen niet meer willen bouwen, hebben we een probleem." Hoe hij die 'balans' denkt te gaan vinden is nog niet duidelijk. Een van zijn ideeën is dat bij (recente?) nieuwbouw een 'nader in te vullen opslagpercentage' op de gereguleerde huur mag worden gedaan, zodanig dat een acceptabel rendement overblijft. Ook daarvoor zou weer het puntenstelsel kunnen worden ingeschakeld.


Wit u weten welke effecten het op uw woning heeft? Vraag bij ons een huurpuntentelling aan:

Bron: klik hier voor het originele artikel

Offerte

Contactformulier

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Voornaam:*

Opmerkingen:

Achternaam:*

Mail:*

Telefoonnummer:*

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Mail:*

Bron: klik hier voor het originele artikel

Telefoonnummer:*

Bron: klik hier voor het originele artikel

Offerte

Contactformulier

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Voornaam:*

Opmerkingen:

Achternaam:*

Mail:*

Telefoonnummer:*

Offerte

Contactformulier

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Voornaam:*

Opmerkingen:

Achternaam:*

Copyright ©

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Copyright ©

Copyright ©

OK

Deze website maakt gebruik van cookies. Zie onze Privacybeleid voor meer informatie.