Nieuwsbericht | 29/03/2022

Nieuwsbericht | 04/04/2022

Nieuwsbericht | 24/03/2022

Nieuwsbericht | 21/03/2022

Nieuwsbericht | 10/03/2022

Nieuwsbericht | 08/03/2022

Nieuwsbericht | 24/02/2022

Met de steeds wijzigende omstandigheden is het geen evidente beslissing. Is het nog de moeite om zonnepanelen te installeren? In deze onzekere tijden van verdwijnende subsidies, digitale elektriciteitsmeters, steeds duurder wordende energieprijzen en het langzaam afschaffen van de auto’s met verbrandingsmotoren, moet je dan net wel of net niet kiezen voor zonnepanelen?


Subsidies

In de beginjaren van de zonnepanelen werd er schijnbaar kwistig gestrooid met subsidies in de vorm van groene stroom certificaten. Dat was nodig om de eerste beleggers aan te trekken. De prijzen van de zonnepanelen lagen immers heel hoog en de rendementen waren nog niet zoals ze nu zijn. Zonder subsidies zouden deze installaties simpelweg verlieslatend zijn. De groene stroom certificaten werden met de jaren kleiner om uiteindelijk helemaal te verdwijnen. Later zijn er nog belastingvoordelen geweest, maar die zijn ondertussen ook allemaal uitgedoofd. Onze Nederlandse lezers kunnen op Solarwatt.nl een gratis dakscan doen om te kijken of hun dak geschikt is voor de installatie van zonnepanelen. Daarmee kan je berekenen hoeveel je kan besparen met zonnepanelen.


Digitale tellers

Ook in de elektriciteitsmeters is er een evolutie aan de gang. Met de mechanische elektriciteitsmeters heeft men het voordeel dat de teller terugdraait op het moment dat de zonnepanelen stroom terug leveren naar het net. Als de zonnepanelen dus evenveel opleveren als het verbruik van de woning, zou je in theorie niets moeten betalen. Om toch bij te dragen aan het distributienet betaal je een vast bedrag dat berekend wordt op basis van de capaciteit van de omvormer(s), nl. het prosumententarief. Met de opkomst van de digitale tellers is dit echter verleden tijd. Omdat er precies kan opgemeten worden hoeveel stroom naar het net geleverd wordt en hoeveel er van het net afgehaald wordt, kan het gebruik van het distributienet correct verrekend worden. Daarmee vervalt het prosumententarief. Dan wordt het wel belangrijk om de opgewekte energie onmiddellijk te verbruiken of op te slaan in een thuisbatterij.


Prijs installaties en energieprijzen

Rekening houdend met het gebrek aan subsidies en de opkomst van de digitale tellers, lijkt het besluit dat het niet meer interessant is om nog zonnepanelen te installeren. Maar niets is minder waar. De installatie van zonnepanelen wordt goedkoper en ondertussen stijgt de prijs van elektriciteit. Bovendien zijn de groene leningen van de Vlaamse overheid gratis voor bepaalde doelgroepen. Dat alles in acht genomen, is het vandaag nog steeds interessant om over te gaan tot installatie van zonnepanelen. 

Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft het ontwerp-Koninklijk Besluit (KB) met de inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2023 voor de Omgevingswet aangeboden aan de Eerste en Tweede Kamer. De minister, de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen spraken vandaag in een bestuurlijk overleg over het belang van een verantwoorde invoering van de wet. De datum van 1 januari 2023 biedt alle betrokken partijen duidelijkheid en bovenal meer zekerheid om goed te kunnen oefenen met het nieuwe digitale systeem en de nieuwe manier van werken.


Minister De Jonge: ‘We staan voor grote ruimtelijke opgaven. Het bouwen van nieuwe woningen, het verbeteren van de energievoorzieningen, het beheren van de natuur en economische bedrijvigheid. Om de schaarse ruimte goed in te richten, is er meer regie en meer samenhang nodig. De Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Maar moet wel zorgvuldig worden ingevoerd om te voorkomen dat de dienstverlening aan inwoners en bedrijven niet in het geding komt en gebiedsontwikkeling ongehinderd doorgang kan vinden. Daarom moet er in de praktijk voldoende ruimte en tijd zijn om te oefenen met het nieuwe digitale systeem. Door de datum van 1 januari 2023 te hanteren kan de wet verantwoord worden ingevoerd en is er duidelijkheid voor alle betrokken partijen.’


De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten, van 26 verschillende wetten naar 1 wet, van 60 Algemene Maatregelen van Bestuur naar 4 en van 75 ministeriële regelingen naar 1 Omgevingsregeling. Daarnaast zorgt de wet voor één digitaal loket dat het makkelijker maakt vergunningen aan te vragen en sneller inzichtelijk maakt welke regelgeving wanneer van toepassing is. De wet voorziet in randvoorwaarden om als één overheid te acteren en biedt instrumenten om (landelijke) regie te voeren. 


De inwerkingtreding van de Omgevingswet is een belangrijk startmoment. Vanaf dan wordt de wet in de praktijk toegepast. Ook na 1 januari 2023 is er nog veel werk aan de winkel en kunnen onvolkomenheden niet worden uitgesloten. Het nieuwe stelsel voor het omgevingsrecht en het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) worden ook na inwerkingtreding verder ontwikkeld en gemonitord om de doelen van de wet te halen en de beoogde veranderingen door te voeren.

Abstract

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Voorbeelden zijn het plaatsen van zonnepanelen of het realiseren van een ‘groen dak’. Hoewel het besluit op zichzelf logisch lijkt, zitten er in de praktijk nog haken en ogen aan. Het risico bestaat dat jarenlang moet worden geprocedeerd over een proportionele toepassing van het instrument: wanneer mag de benodigde investering voor de gebouweigenaar bijvoorbeeld als ‘rendabel’ worden beschouwd? Bovendien, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak: hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Op korte termijn verwachten we geen wonderen. Toch kan het instrument als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium wel helpen bij het op gang brengen van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen.


Inleiding

Vanaf 1 juli 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om eigenaren van gebouwen met een industriefunctie te verplichten hun dak te benutten voor duurzaam gebruik, mits die investering ook rendabel is. Dat is het gevolg van het ‘Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met het duurzaam gebruik van daken’ (‘Bbl’), dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar beide Kamers is gestuurd. In deze blog bespreken Werner Altenaar (Certa Advocaten) en Juriën Poulussen (Stec Groep) welk instrument de gemeente in handen krijgt en hoe dit succesvol in te zetten.


Werner

Het nieuwe Bbl geeft gemeenten nieuwe bevoegdheden om het duurzaam gebruik van daken te verplichten voor bestaande panden met een kantoor- en industriefunctie. Juridisch botst het nieuwe instrumentarium met het eigendomsrecht. Een verplichting aan de gebouweigenaar om het dak te gebruiken voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een ‘groen dak’ is een beperking hiervan. Om deze inbreuk op het eigendomsrecht te rechtvaardigen moeten de regels noodzakelijk en proportioneel zijn. De noodzakelijkheid ziet op de garantie van een duurzame leefomgeving. Omdat gebouwen lang kunnen staan en gebruikt kunnen worden is het duurzaam gebruiken van de daken noodzakelijk om verduurzaming van de gebouwde omgeving te borgen. Wat de proportionaliteit betreft is bepaald dat de opwekking van het aandeel hernieuwbare energie niet hoger mag zijn dan het energiegebruik van het gebouw. Ook dient de gemeente een afweging te maken waarin de lokale omstandigheden en de positie van de gebouweigenaar worden meegenomen. Belangrijk punt hierin is dat de eisen niet verder gaan dan nodig om het gewenste resultaat te bereiken. Verder moet een verplichte investering aantoonbaar rendabel moet zijn.


Juriën

Op voorhand lijkt dit een welkome bevoegdheid voor gemeenten om te werken aan de broodnodige verduurzaming van bedrijventerreinen. Voor het bestaande vastgoed zijn gemeenten nu beperkt tot het verleiden, subsidiëren en/of cofinancieren van maatregelen, maar uiteindelijk is de gemeente altijd afhankelijk van de gebouweigenaar. Als zij niet willen, houdt het vaak op. Met deze bevoegdheid krijgen gemeenten in ieder geval op papier meer doorzettingskracht.

Overigens is het logisch dat er aan het gebruik van deze bevoegdheid strenge eisen worden gesteld. Dat betekent voor gemeenten dat zij goed hun huiswerk moeten doen en zorgvuldige, transparante afwegingen maken. Dat is niet gemakkelijk: wanneer is een investering bijvoorbeeld rendabel? Voor zonnepanelen kan een snelle rekensom worden gemaakt, maar de businesscase wordt al complexer wanneer er geen subsidie beschikbaar is (al bieden de hoge energieprijzen meer ruimte), de netcapaciteit niet toereikend is, het dak moet worden verstevigd en/of de verzekeringspremie hoger wordt. Voor een ‘groen dak’ ontbreekt zelfs een snelle rekensom, omdat de baten van deze businesscase zich niet gemakkelijk laten kwantificeren. Dat maakt het moeilijk voor gemeenten om deze nieuwe bevoegdheid te gebruiken.

Wanneer mag iets in juridisch opzicht eigenlijk als ‘rendabel’ worden beschouwd?


Werner

Dat weten we nog niet. De tekst van het Bbl is bijvoorbeeld onduidelijk als het aankomt op de rendabiliteit. Volgens de toelichting wordt met de keuze voor lokaal maatwerk gewaarborgd dat een verplichting alleen geldt voor gebouwen waar een investering haalbaar en rendabel is. Als voorbeeld wordt gegeven:

“Wanneer een dak bijvoorbeeld door de ligging ongeschikt zal zijn voor duurzaam gebruik, of er op de locatie geen vraag naar duurzame energie is (omdat er bijvoorbeeld al een andere bron is), is het niet proportioneel om toch maatregelen aan het dak te moeten treffen.”

Waar de grens ligt, is echter onduidelijk: is bijvoorbeeld een terugverdientijd van 15 jaar acceptabel, of moet het korter zijn? Dat is een obstakel voor een effectieve toepassing. Wat de gemeente rendabel vindt, is voor de gebouweigenaar mogelijk volstrekt onvoldoende. Bovendien kunnen ook gemeenten onderling andere richtlijnen hanteren, waardoor binnen Nederland een ongelijk speelveld ontstaat. Dat levert ongetwijfeld veel discussie op. Het risico bestaat dat rechtspraak uiteindelijk duidelijkheid geeft over wanneer er sprake is van voldoende rendabiliteit. Ik zie een parallel met de Ladder voor duurzame verstedelijking, waar de interpretatieruimte in de wet afgelopen decennium tot een golf van rechtspraak heeft geleid. Dat heeft geleid tot relatief arbitraire richtlijnen, waarbij bijvoorbeeld de ondergrens voor ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ werd gelegd bij 11 woningen of 400 m2 bedrijfsruimte.


Juriën

Het risico bestaat dat alleen evident haalbare en rendabele investeringen kunnen worden verplicht. Terwijl, gebouwen waarvoor een dergelijke investering evident haalbaar en rendabel is, beschikken vaak al over een duurzaam dak. Hoe groot is dan de doelgroep die met deze bevoegdheid in beweging wordt gezet? Waar gebouweigenaren niet investeren, spelen vaak complicerende factoren mee. In andere gevallen is er wellicht geen sprake van onwil, maar eerder een gebrek aan prioriteit bij de eigenaar. Is een verplichting dan het juiste instrument, of is een gebouweigenaar dan juist gebaat bij een meer ontzorgende aanpak? Een bredere, investeringsgerichte aanpak voor bedrijventerreinen, waarin gemeente, ondernemers en eigenaars samenwerken en maatwerkacties formuleren, lijkt me dan minstens net zo belangrijk en effectief. Ontzorgen, kennis delen, businesscases voorrekenen, het organiseren van een collectieve aanpak en/of financieel bijdragen zijn stappen die eerst onderzocht moeten worden. Iedere gemeente moet dus goed afwegen of dit instrument vanuit het nieuwe Bbl de juiste oplossing biedt voor het lokale probleem.


Werner

Mijn zorg is dat het de nieuwe bevoegdheid strandt in goede intenties en hoge verwachtingen. De lacune in het Bbl zorgt vooralsnog voor (rechts)onzekerheid, voor zowel de gemeente als de gebouweigenaar. In de praktijk zullen wij gelijke gevallen niet gelijk behandeld zien, omdat iedere gemeente het instrument op een eigen manier interpreteert en er in verschillende gemeentes verschillende normen ontstaan. Ik ben bang dat, naast rendabiliteit, ook over gelijke behandeling veel zal worden geprocedeerd en dat het nieuwe Bbl hierdoor niet direct tot veel investeringen gaat leiden.

Wat denk jij, zijn gemeenten bij hun nieuwe bevoegdheid gebaat?


Juriën

Ja, toch wel. Ondanks alle beperkingen kan deze nieuwe bevoegdheid als beruchte ‘stok’ in het gemeentelijk instrumentarium bijdragen aan het aansnijden van het gesprek met gebouweigenaren en het verduurzamen van bedrijventerreinen. Op korte termijn levert het wellicht geen snelle winst op, maar kan het gemeenten wel een sterkere onderhandelingspositie geven om andere private investeringen van de grond te krijgen. Het ‘gevaar’ dat een gemeente kán verplichten, biedt voor gebouweigenaren immers een extra reden om in gesprek te treden over welke drempels er worden ervaren, wat daarvoor dan betere oplossingen zijn en wat ook daadwerkelijk helpt. Daarmee wordt met een omweg nog steeds bereikt wat er met de regeling wordt beoogd: namelijk stappen zetten in het verduurzamen van de gebouwde omgeving.

Per 1 mei mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van de huurprijs. Met de WOZ-waarde stelt de gemeente vast hoeveel een woning waard is. In gebieden met een groot woningtekort geeft het gebruik van de WOZ-waarde in de huurprijs een onbedoeld effect. Daar stijgen de huren zo sterk dat ze onbetaalbaar worden voor veel mensen. Woningen in die gebieden worden voor grote groepen onbereikbaar. Daarom wordt de WOZ-waarde minder bepalend in de huurprijsvaststelling.


Met de invoering van de maatregel blijven circa 23.000 woningen beschikbaar voor de sociale woningvoorraad en komen circa 15.000 woningen met een hoge huur terug in de sociale sector. In de praktijk is de maatregel vooral van invloed bij de huurprijsbepaling van woningen met 142 punten of meer op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze woningen lopen kans om te verdwijnen naar de vrije sector óf zijn op basis van vooral de WOZ-waarde nu als vrijesectorwoning verhuurd. Nieuwe huurders van deze woningen gaan een lagere huurprijs betalen die beter past bij de kwaliteit van de woning.

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge: “Deze maatregel zorgt ervoor dat sociale huurwoningen ook echt sociale huurwoningen blijven. Zo maken mensen en gezinnen met een laag inkomen meer kans op een betaalbaar huis.”

Sociale en vrije sector

Voor huurders die al een woning huren in de sociale sector kan de huur door de invoering van de maatregel lager uitvallen. Dit geldt voor een klein deel van de huurders die een woning huurt die bij nieuwe verhuring in de vrije sector terecht zou komen.
Voor huurders die al een woning huren in de vrije sector heeft de invoering van de maximering van de WOZ-waarde geen effect op de huurprijs. Voor nieuwe huurders in de vrije sector kan de maatregel wel effect hebben. 

Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op vrijdag 11 maart 2022 zijn zogenaamde “Nationale woon- en bouwagenda” gepresenteerd. Daarin ontvouwt de minister globaal de plannen die hij heeft om de "wooncrisis" op te lossen. Het is een lijvig verhaal en er staan uiteraard allerlei zaken in die ook al in het coalitieakkoord van 15 december 2021 stonden. Het leeuwendeel gaat over hoe de woningbouw kan worden gestimuleerd: er moeten volgens het rapport tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd. Het is allemaal nog niet uitgewerkt; er komen dus nog allerlei follow-ups op de verschillende deelonderwerpen. Huib Hielkema van Hielkema & Co licht toe.


Huurwoningmarkt
Minister De Jonge besteedt in zijn Woon- en Bouwagenda ook aandacht aan de huurwoningmarkt (zie pag. 26/27, 35 en 47/49). Daarin staan een paar zaken die we nog niet wisten.


Invoering WOZ-cap
Eindelijk geeft de minister enige duidelijkheid over de datum van invoering van de WOZ-cap. Ik schrijf ‘enige’, omdat er nog een slag om de arm wordt gehouden. In de Woon- en Bouwagenda staat dat de beoogde datum waarop de WOZ-cap wordt ingevoerd 1 mei 2022 is. Er moet namelijk nog een ‘nader rapport’ komen. Dat rapport zal ongetwijfeld ingaan op het (nog geheime) advies dat de Raad van State al in december 2021 over deze maatregel heeft gegeven. We kunnen niet anders dan afwachten of de beoogde datum ook de echte datum zal zijn.


WWS doortrekken naar het middensegment?
We wisten al uit het coalitieakkoord dat de minister het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil vereenvoudigen. We wisten ook uit datzelfde coalitieakkoord dat er een vorm van huurprijsregulering van het middensegment gaat komen. Maar wat we nog niet wisten is dat de minister onderzoek wil doen naar de mogelijkheden om het middenhuursegment ook onder het WWS te brengen.


Het gaat hierbij om de combinatie van deze twee maatregelen: als de huurprijzen in het middensegment onder het WWS worden gebracht, gebeurt dat onder een nieuw, vereenvoudigd WWS. Waar die vereenvoudiging uit bestaat is nog niet te zeggen. Welke gemaximeerde huurprijzen uit de bus zullen rollen is dus ook niet te voorspellen. Omdat de minister zegt beide maatregelen eerst te willen onderzoeken, is allerminst zeker dat dit gaat gebeuren.


Onheilspellend scenario
Deze maatregelen zijn voor veel verhuurders een buitengewoon onheilspellend scenario, omdat het het rendement flink onder druk kan zetten en zelfs tot verliesgevende exploitaties kan leiden. Verhuurders die recent hebben ingekocht tegen de huidige hoge (niet gereguleerde) marktprijzen zullen van een koude kermis thuiskomen als zij ineens bij de verhuur oplopen tegen maximering van de huurprijs. Er zijn partijen die de huidige spanning op de woningmarkt aangrijpen om vergaande maatregelen voor te stellen, waarbij alleen wordt gekeken naar de belangen van huurders. Maar een overheid die nieuwe ingrepen in de woningmarkt wil doen moet voorzichtig te werk gaan en ook rekening houden met de belangen van verhuurders. Daarbij moet ook worden gedacht aan evenwichtig overgangsrecht.

Hoe dan ook, het zal nog geruime tijd duren voordat het zo ver is.


Ondergrens
Voor verhuurders is enigszins hoopgevend dat in het coalitieakkoord staat dat de voorgenomen huurprijsregulering van het middensegment een ondergrens kent: de bouw van nieuwe woningen moet rendabel blijven voor institutionele beleggers. Daarop ligt in de Nationale woon- en bouwagenda dan ook de nadruk: die 900.000 nieuwe woningen tot 2030. De minister moet ook wel, want de overheid zal die woningen niet gaan bouwen. Dat wordt in het middensegment grotendeels gedaan door marktpartijen en die zullen echt niet gaan bouwen als er geen redelijk rendement valt te verwachten.


Beperking tijdelijke huurcontracten?
De minister noemt ‘het beperken van generieke tijdelijke huurcontracten’ een van de maatregelen die hij wil nemen om huurders beter te beschermen. Dit naar aanleiding van de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt die in mei 2021 heeft plaatsgehad. Hij zegt er niet bij wat hij precies wil beperken en wat hiervan de stand van zaken is. Dit onderwerp kent overigens een buitengewoon merkwaardige parlementaire geschiedenis, want in 2021 stemde de Tweede Kamer juist nog in met een aanmerkelijke verruiming van de tijdelijke huurcontracten, waarna korte tijd later de Eerste Kamer er weer een stokje voor stak.

Wat de minister hier precies mee wil zullen we ook moeten afwachten.

Hielkema & co organiseert in samenwerking met het Vastgoedjournaal op 14 april 2022 een Businessmeeting over bovenstaande onderwerpen. U kunt zich hiervoor inschrijven via deze link.

Huib Hielkema

Een gebrek aan aanbod, de concurrentie van terugkerende expats én de steeds verder buiten bereik rakende koopwoningmarkt zorgen voor een ongekende druk op de vrije sector huurmarkt. Nieuwe huurders betaalden hierdoor in 2021 gemiddeld ruim 6% meer voor een vrije sector huurwoning dan in 2020. Dit blijkt uit de nieuwste analyse van NVM en VGM NL over de dynamiek in de Nederlandse vrije sector huurmarkt. De vrije huursector, een belangrijke schakel in de Nederlandse woningmarkt, is daardoor steeds minder toegankelijk. De doorstroming stokt door de te groot wordende kloof met aan de ene kant de sociale huursector en aan de andere kant de koopsector.


NVM-voorzitter Onno Hoes ziet dat de problemen op de huurwoningmarkt steeds groter worden: “We zitten nog steeds in een vicieuze cirkel van weinig aanbod en een almaar groeiende vraag. Dit leidt tot huurprijsstijgingen en tegelijk almaar kleiner wordende woonoppervlaktes om zo de huurprijzen van nieuwbouw te kunnen beperken. Dat tonen de cijfers in dit jaarrapport over de Nederlandse vrije huursector opnieuw aan. Oplossingen voor het enorme tekort aan (huur)woningen worden momenteel gezocht in landelijke en gemeentelijke wetten en regels, zoals de zelfbewoningsplicht, huurprijsbescherming en het kunnen kopen van een corporatiewoning. Deze toenemende wet- en regelgeving zorgt echter alleen maar voor verschuivingen binnen de woningvoorraad, maar dragen niet bij aan het substantieel vergroten van het totale aanbod. Sterker nog, het beperkt institutionele en particuliere beleggers juist in hun investeringen in deze sector. Ik roep de landelijke en gemeentelijke politiek daarom nogmaals op om met plannen te komen om de bouwproductie in alle segmenten van de (huur)woningmarkt op te schroeven. Alleen dan komt de doorstroming op gang en komen vraag, aanbod en prijzen geleidelijk weer in evenwicht”.

Sander Groot, voorzitter VGM NL sluit zich hierbij aan: “De bereidheid van beleggers om te investeren in de Nederlandse vrije sector huurmarkt is groot mits dit mogelijk is tegen een reëel lange termijn rendement. De programma’s voor de aankomende gemeenteraadsverkiezingen lijken juist meer regulering te stimuleren in plaats van ruimte te geven aan mogelijkheden. Beleggers willen ook graag starters kunnen bedienen op de woningmarkt met relevant aanbod in de vrije huursector. Investeringen zijn onmisbaar voor de uitbreiding van de voorraad huurwoningen in de vrije huursector. We roepen de landelijke en gemeentelijke politiek daarom op met marktpartijen in gesprek te blijven om te kijken hoe we de beschikbare investeringen kunnen omzetten in een substantieel hogere woningbouwproductie. De vraag is er en daar hoort passend aanbod bij. Dat is een opgave met een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Wij gaan dat gesprek graag aan.”


Analyse
De jaarlijkse analyse van de vrije sector huurwoningmarkt schetst een beeld van de situatie in 2021 en zet deze af tegen voorgaande jaren. Daarnaast biedt het een doorkijk naar de invloed van wet- en regelgeving op de nabije toekomst van dit belangrijke segment in de Nederlandse woningmarkt. Ook wordt nader ingegaan op het verduurzamen van vrije sector huurwoningen, de invloed van nieuwbouw, expats en COVID-19. De invloed van nieuwe wet- en regelgeving zoals de opkoopbescherming wordt eveneens belicht. Het rapport geeft tenslotte ook een beeld van de lokale huurmarktontwikkelingen in acht grote Nederlandse gemeenten.


Representatieve landelijke dekking
De huurmarktcijfers van VGM NL & NVM ontstaan uit circa 50.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Dit is een marktaandeel van ongeveer 50%. De samenstelling van de transacties geeft een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Bijna 80% van de transacties is kale huur, circa 14% is gestoffeerd en 7% is gemeubileerd. Met de landelijke dekking levert dit een betrouwbaar beeld op voor geheel Nederland. In de cijfers zit ook een kleine 20% nieuwbouw huurwoningen wat eveneens een goede afspiegeling is van de huidige marktsituatie.


Sinds 2014
Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL), de brancheorganisatie van vastgoed- en VvE-managers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) registreren samen sinds 2014 de transactiedata van huurwoningen. Viermaal per jaar worden de kwartaalcijfers in de vrije sector huurwoningmarkt uitgebracht. Eenmaal per jaar maken VGM NL en NVM een grotere rapportage met een nadere analyse. Deze baseert zich op de situatie in het voorafgaande jaar en de (politieke) plannen voor het aankomende jaar. De data komen uit transacties via grote partijen die langjarig in de huurwoningmarkt beleggen. Deze partijen zijn minder op zoek naar korte termijn rendement en de prijzen zijn daarmee over het algemeen stabieler.


Meer informatie

Voor meer informatie, ook over de lokale huurmarkt(cijfers) kunt u contact opnemen met Marc van der Lee, NVM, tel. 06 2147 7627. E-mail: m.vanderlee@nvm.nl

Bij een nieuw erfpachtcontract gaat de prijs (canon) vaak enorm omhoog. De vraag is wat is een redelijke prijs voor een erfpachtrecht? Daar gaat de zaak over die ik in deze blog bespreek. De rechter schiet de erfpachter te hulp en stelt zelf de redelijke prijs vast omdat gemeente misbruik van omstandigheden maakt.


Nieuw erfpachtbeleid leidt tot hoge canon


Het gaat in deze rechtszaak om een bedrijfspand op erfpachtgrond van de gemeente. Aanvankelijk heeft de erfpachter nota’s ontvangen voor de periode van 17 juli 2007 tot 16 juli 2012 voor een totaalbedrag van € 2.953,25. Dat is vijf keer de verschuldigde jaarlijkse canon op basis van het (oude) tijdelijke erfpachtrecht. En vanaf juli 2012 zou de canon dan € 8.609,- zijn. De advocaat van de erfpachter laat de gemeente weten dat de erfpachter onder druk van de dreiging met opzegging, het aanbod van de gemeente aanvaardt, en behoudt zich het recht voor de zaak aan de rechter voor te leggen.De erfpachter heeft de notariële erfpachtakte ondertekend waarin het tijdelijk erfpachtrecht is omgezet in een voortdurend erfpachtrecht. Hij heeft geen voorbehoud bij de notariële akte gemaakt, maar stapt toch naar de rechter.

De gemeente heeft in 2001 beleid vastgesteld “inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende” (het conversiebeleid). Met dat beleid wordt de prijs van het nieuwe erfpachtcontract bepaalt. Ik het beleid wordt beschreven hoe de gemeente omgaat met tijdelijke erfpachtrechten die worden omgezet in voortdurende erfpachtrechten. Daarin staat onder meer dat de canon voor het nieuwe tijdvak wordt berekend uitgaande van de op dat moment geldende grondwaarde en het op dat moment geldende canonpercentage.


Erfpachtcontract op basis nieuw erfpachtbeleid kan ook misbruik opleveren


De rechtbank stelt vast dat het de gemeente in beginsel vrij staat om haar eigen beleid ten aanzien van de conversie van tijdelijke erfpachtrechten in voortdurende erfpachtrechten toe te passen. Echter, in contractuele verhoudingen kan niet volstaan worden met een verwijzing naar beleid zonder dat beoordeeld kan worden of toepassing van dit beleid leidt tot het hiervoor bedoelde misbruik van de machtspositie van de gemeente. Het feit dat dit beleid voor omzetting van tijdelijke erfpachtrechten voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is daarbij niet relevant. De gemeente kan dus in contractuele verhoudingen met erfpachters dus niet volstaan met een verwijzing naar (eenzijdig) vastgesteld beleid. Dat beleid is geen onderdeel van de contractuele relatie met de erfpachter geworden. En toepassing van dat beleid kan nog steeds misbruik van omstandigheden opleveren in een concreet geval.


Toetsingsmaatstaf voor misbruik van omstandigheden


De erfpachter stelt in de procedure dat de gemeente misbruik maakt van omstandigheden door een veelt te hoge prijs (canon) in het contract te zetten. Volgens artikel 3:44 lid 4 BW is sprake van misbruik van omstandigheden, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden zoals bijvoorbeeld afhankelijkheid of onervarenheid, het tot stand komen van een overeenkomst bevordert, terwijl hij had moeten begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Doorgaans zal het daarbij gaan om een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden voor de tegenpartij financieel nadeel opleveren. Of dat nadeel onredelijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Als de context een commerciële is zoals in deze zaak, dan kan vergeleken worden met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke erfpachtcontracten.

Vaststaat in de rechtszaak dat de gemeente het erfpachtrecht zou opzeggen als de erfpachter niet akkoord zou gaan met het door de gemeente gedane aanbod. Alle investeringen waren in de opstallen gestoken en elders zou eenzelfde erfpachtrecht zonder veel schade niet mogelijk zijn voor de erfpachter. Hij is met handen en voeten gebonden aan de gemeenten en een nieuw contract. Ook staat vast dat de erfpachter een aanzienlijke investering in de opstallen had gedaan en dat zij bij opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente een aanzienlijk risico liep de investeringen kwijt te raken. De erfpachter verkeerde bij omzetting van het nieuwe erfpachtrecht dus in een gebonden situatie. Aldus is de erfpachtovereenkomst volgens de rechter gesloten onder invloed van bijzondere omstandigheden. Maar heeft de gemeente ook misbruik gemaakt van die omstandigheden?


Heeft gemeente misbruik van omstandigheden gemaakt?


De rechter dient dan vast te stellen of de gemeente bij het sluiten van de overeenkomst van die omstandigheden misbruik heeft gemaakt. Het misbruik bestaat er volgens de erfpachter uit dat de gemeente een eenzijdig vastgestelde canon in rekening heeft gebracht die onredelijk hoog is. Gelet op de commerciële context van het geval kan een vergelijking gemaakt worden met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke erfpachtcontracten. Daartoe is een deskundige benoemd die de mate van redelijkheid van de prijs vast kan stellen. De gemeente betwist het oordeel van de deskundige met het wonderlijke verweer dat er eigenlijk geen markconforme canon vastgesteld kan worden. Daar trapt de rechter niet in. De rechter gaat uit van de redelijke canon zoals die in het deskundigenrapport. De rechter moet dan ook vaststellen dat de canon onredelijkhoog is geweest. Ook interessant over dit onderwerp: 17 trucs bij erfpacht


Vergelijking erfpachtcanon met de redelijk prijs die deskundige heeft vastgesteld


Vaststaat dat de door de gemeente geoffreerde bedragen 47% (voor de jaarlijkse canon) tot 97,5% (voor de 25 jaar vaste canon) boven de door de deskundige berekende redelijke canon liggen. De verwijzing naar het conversiebeleid van de gemeente en dat dit door de gemeenteraad is vastgesteld mag de gemeente niet baten. Immers de gemeente kan in een concrete situatie nog steeds misbruik van omstandigheden maken aldus de rechter. De nadelen die aan het sluiten van de overeenkomst voor de erfpachter waren verbonden zijn kenbaar geweest voor de gemeente. Daarom had de gemeente van het sluiten van de overeenkomst althans het bedingen van deze hoogte van de canon, behoren af te zien, aldus de rechter. Daarmee staat vast dat de overeenkomst tussen de erfpachter en de gemeente voor vernietiging in aanmerking komt, omdat deze door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen. Overigens dient de gemeente ook volgens het beginsel van fair play te handelen bij heruitgifte van erfpacht. Lees daarover deze blog.


Wijziging erfpachtcontract door de rechter


Omdat het erfpachtcontract wegens misbruik van omstandigheden (gedeeltelijk) vernietigd wordt dient de inhoud van het contract gewijzigd te worden. De rechter wijzigt het erfpachtcontract zodanig dat de door de deskundige vastgesteld redelijke canon gaat gelden voor de erfpachter. Hetgeen door de erfpachter teveel is betaald moet door de gemeente terugbetaald worden. De uitspraak van de rechter heeft dezelfde kracht als een in wettige vorm opgemaakte notariële erfpachtakte.


Redelijke prijs bij erfpacht in deze uitspraak uitgewerkt


In deze zaak ging het om een bedrijfspand op erfpacht. Maar ook voor woningen op erfpachtgrond zou de redelijk prijstoets toegepast moeten worden. Ook bij deze gemeentelijke erfpacht wordt de canon eenzijdig vastgesteld door de gemeente. Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht is dat bijvoorbeeld aan de orde. Het vaststellen van de canon dat gebeurt eenzijdig op basis van beleidsmatig vastgestelde rekenmethode. En op de rekenmethode met de inmiddels beruchte buurtstraatquote is (terecht) veel kritiek. Daarover loopt een rechtszaak bij de rechtbank om de fictieve en eenzijdige residuele grondwaardemethode van de gemeente aan de kaak te stellen. Deze uitspraak is in ieder geval een stap in de goede richting naar een redelijke prijs voor erfpacht.


Mark van Weeren is auteur van het boek “50 vragen over erfpacht”.

Bron: klik hier voor het originele artikel

Bron: klik hier voor het originele artikel

Offerte

Contactformulier

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Voornaam:*

Opmerkingen:

Achternaam:*

Mail:*

Telefoonnummer:*

Mail:*

Telefoonnummer:*

Bron: klik hier voor het originele artikel

Offerte

Contactformulier

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Voornaam:*

Opmerkingen:

Achternaam:*

Mail:*

Telefoonnummer:*

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Mail:*

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Telefoonnummer:*

Copyright ©

Bron: klik hier voor het originele artikel

Offerte

Contactformulier

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Mail:*

Achternaam:*

Telefoonnummer:*

Voornaam:*

Opmerkingen:

Bron: klik hier voor het originele artikel

Copyright ©

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Contactformulier

Offerte

Mail:*

Achternaam:*

Telefoonnummer:*

Voornaam:*

Opmerkingen:

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Copyright ©

Copyright ©

Bron: klik hier voor het originele artikel

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Contactformulier

Offerte

Achternaam:*

Mail:*

Voornaam:*

Telefoonnummer:*

Opmerkingen:

Bron: klik hier voor het originele artikel

Neem vrijblijvend contact met ons op.

Contactformulier

Offerte

Mail:*

Achternaam:*

Telefoonnummer:*

Voornaam:*

Opmerkingen:

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Contact


Jacob Obrechtstraat 51 Unit 16

1071 KJ Amsterdam

T 020-4281017

M info@addetra.com

Copyright ©

Copyright ©

Copyright ©

OK

Deze website maakt gebruik van cookies. Zie onze Privacybeleid voor meer informatie.