De Jonge: nieuwe regulering ‘middenhuur‘ geldt zolang schaarste aanhoudt

Nieuwsbericht | 12/12/2022

Hugo de Jonge heeft vrijdagmiddag een brief naar de Tweede Kamer gestuurd waarin de plannen voor regulering van de middenhuursector zijn uitgewerkt.

De regels waarmee minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) de huurprijzen in de vrije sector wil beteugelen, zullen gelden zolang er schaarste is. Dat blijkt uit een brief die hij vrijdag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd, waarin de plannen voor regulering van de middenhuursector zijn uitgewerkt.

„We willen de regulering invoeren zolang het nodig is”, licht een woordvoerder toe. „Nu is er een groot tekort aan middenhuur, maar wellicht is het over vijf of tien jaar heel anders.” Eens in de zoveel tijd zal worden geëvalueerd of het beleid nog nodig is.

Volgens het ministerie zullen door het nieuwe beleid op termijn ruim 300.000 woningen een verlaging van de huurprijs krijgen van gemiddeld 190 euro per maand. De regels gelden alleen voor nieuwe huurcontracten. Een huurbaas hoeft de huur dus pas te verlagen als er een nieuwe bewoner in een woning komt.

Middenhuursegment

Met dit beleid voegt De Jonge feitelijk een derde sector aan de huurmarkt toe. Nu zijn er maar twee huursegmenten: naast sociale huurwoningen, met een huur tot 763 euro, zijn dat huurwoningen uit de vrije sector: alles wat daarboven valt. De huurprijs wordt berekend op basis van het puntenstelsel, waarmee woningen voor hun kenmerken (bijvoorbeeld de oppervlakte) punten krijgen. Heeft een woning meer dan 149 punten, dan valt een woning in de vrije sector en mag de huurbaas elke huur vragen die hij of zij wil.

De Jonge rekt deze grens per 2024 op naar 187 punten. Dat betekent dat er dan meer woningen aan regels gebonden zijn voor hun huurprijs. Hierdoor ontstaat, naast de sociale huurwoningen en de vrije sector, een middenhuursegment van woningen met een huur tussen de 763 en 1.000 euro per maand. Zo wil de minister excessieve huren tegengaan die vooral in de grote steden voorkomen.

De huurprijs in het middenhuursegment mag jaarlijks stijgen met een half procent meer dan de cao-loonontwikkeling, zo blijkt uit de brief. Bij sociale huurwoningen mag dit met een half procent minder dan de cao-loonontwikkeling, bij vrijesectorwoningen met 1 procent méér.

Puntenstelsel dwingend

Een andere grote verandering is dat het puntenstelsel dwingend wordt. Dat betekent dat een derde partij, mogelijk de gemeente, mag controleren of verhuurders zich aan de regels houden. Nu moeten huurders zelf hun recht halen via de huurcommissie of rechter als zij denken dat de verhuurder geen juiste huurprijs rekent.

Ook het puntenstelsel zelf wordt aangepast. Woningen met een laag energielabel (E, F of G) krijgen minpunten, terwijl woningen met een groen label (A, B of C) extra punten krijgen – wat betekent dat huisbazen meer huur mogen krijgen. Dat moet huisbazen een prikkel geven om te verduurzamen. Ook de grootte van de buitenruimte gaat zwaarder meetellen.

Bij een middenhuurwoning telt de volledige WOZ-waarde mee in het puntenaantal. Dat betekent dat middenhuurhuizen in Amsterdam duurder mogen zijn dan in Groningen. Daarmee komt De Jonge tegemoet aan zorgen van beleggers, die zeiden dat ze huurwoningen zullen verkopen door de regels omdat hun rendement erdoor verdampt.

Dat raakt aan een moeilijkheid voor de minister: hij wil niet dat huurwoningen door zijn beleid nog schaarser worden – een risico van regulering, omdat het tornt aan het verdienmodel van beleggers. Naast dat ze huurwoningen verkopen, trekken ze zich mogelijk ook terug uit nieuwbouwprojecten.

De minister wil goed in de gaten houden of dat gebeurt, maar schrijft ook dat het moeilijk is om de effecten van de regulering te isoleren. Ook veranderende marktomstandigheden, zoals de stijgende rente en dalende huizenprijzen, beïnvloeden het gedrag van beleggers.

Download hier de kamerbrief

Bron: klik hier voor het originele artikel